통학이나 출퇴근이 먼 경우, 주변에 자취방을 구하는 사람들이 적지 않습니다. 얼마 전 자취를 시작한 A씨는 비가 내리는 어느 날, 천장에서 물이 새고 있는 것을 확인했습니다. 집주인에게 수리를 부탁하는 문자메시지를 남겼지만, 집주인은 책임을 회피하기만 하는데요. 과연 이러한 상황에서 집주인 그리고 세입자 누가 수리를 해야 할까요? 자취를 준비하고 계시거나 자취한 지 얼마 되지 않은 새내기 자취러분들이라면, 오늘 소개해 드릴 소식에 귀 기울여 주세요. 자취생들에게 필요하고 실용적인 자취생 생활 법률을 소개해 드리겠습니다.
* 자취방 하자 보수 수리의무
자취방 하자 수리 의무는 집주인 자취하다 보면 사용하는 물건들이 고장이 나는 경우가 많을 텐데요. 살고 있는 자취방에서 물이 샐 때, 어떻게 해결해야 할까요? 원칙적으로 자취방 하자 수리 의무는 집주인에게 있습니다. 이는 법적으로 명시된 사실입니다. 민법 제623조(임대인의 의무)에 따르면, "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"고 규정하고 있습니다. 즉, 집주인은 수익 목적물인 자취방을 멀쩡한 상태로 유지할 의무가 있다는 것입니다. 단, 세입자 고의 과실이나 부주의로 인해 고장이 난 경우라면 집주인 책임 사항일지라도 세입자가 수리비 용을 부담해야 하니 주의해야 합니다.
* 집 주인이 변경될 때
집주인이 중간에 바뀌어도, 임차인의 권리 행사 가능! 간혹 중간에 집주인이 바뀌는 경우가 발생할 수 있습니다. 하지만 어떤 이유로 집주인이 변경되어도 새로운 집주인은 기존 전세 및 월세 임대차 계약 해지를 요구할 수 없습니다. 일반적으로 임대인이 변경된다고 해도 임대차 계약은 그대로 유지되고, 새로운 임대인과 임차인 간의 임대차 승계가 이루어집니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항을 따르면 ‘대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차 건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 규정하고 있습니다. 그럼 집주인이 바뀌면 계약서를 새로 써야 할까요? 정답은 ‘X’인데요. 전입신고, 확정일자 및 현재 실거주로 점유하신 상태라면 계약 기간 중 집주인이 변경되었다고 하더라도 앞서 말씀드렸듯이 기존 이대인의 지위를 그대로 승계하기 때문에 별도 계약서를 작성할 필요가 없습니다.
*집 주인이 보증금 반환 거부시
집주인이 보증금을 못 돌려 준다고 한다면? 자취방 계약기간이 만료되고 집주인에게 재계약을 하지 않고 나가겠다고 했지만, “다른 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있으니 기다려라” 등 여러 핑계를 대며 보증금을 돌려주지 않을 때, 어떻게 해야 할까요? 먼저 보증금은 대부분 집주인과 세입자의 합의하에 계약이 끝나고 집을 돌려주는 날에 받을 수 있습니다. 먼저 세입자는 전세 기간 만료 2개월 전까지는 집주인에게 전세계약을 연장하지 않겠다고 반드시 통지해야 합니다. 전세 계약 종료전까지 임대인과 연락이 안된다면, 임대인에게 ‘임대차 계약을 해지하겠다’는 의사를 밝히는 내용증명을 보냅니다. 내용증명을 보낼 때 보증금을 돌려달라, 계약이 해지됐다 의사표시를 합니다. 그럼에도 해결이 안되면 다음으로 법원에 임차권등기명령을 신청해야 한느데요. 이 신청은 세입자가 직접 법원에 신청이 가능합니다. 임차권등기명령신청 자체가 강력하기에 대부분의 집주인은 이 단계에서 보증금을 돌려주는 경우가 많습니다. 임차권등기명령신청을 했는데도 보증금을 돌려주지 않는다면 결국 보증금반환청구 소송 순으로 진행하면 됩니다. 가장 중요한 건 최악의 경우를 대비해전세금반환보증 보험에 가입하는 것을 권장합니다.
* 계약갱신청구권
계약 종료 후에도 해당 집에 계속 거주를 원한다면? 이미 계약 기간이 끝났지만, 해당 집에 계속 거주를 희망한다면, 전세 계약 종료 전에 미리 의사를 밝혀 연장해야 합니다. 따라서 세입자가 계약이 끝나기 전 계약갱신청구권을 행사하면 총 4년을 전세 계약 맺은 집에서 거주가 가능합니다.
* 나만의 자취방 구하기
어떤 집이든 계약할 때 알아놓으면 신축 못지않은 완벽한 집을 고를 수 있는 체크리스트를 확인하세요
먼저 안전하게 자취방 계약을 하려면 임대인과 계약자가 동일 인물인지 반드시 확인해야 합니다.
계약 전 등기부등본을 살펴보고 보증금 등 권리에 문제가 생길 소지가 없는지 반드시 확인해야 합니다.
계약 체결, 중도금·잔금 지급 시 등기부등본을 확인해 근저당, 가압류 등 선순위 권리자가 있는지 확인해 자신의 보증금이 안전하게 보호받을 수 있는지 확인은 필수겠죠?
등기부등본은 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr) 에서도 열람할 수 있으니 잊지 말고 확인해 주세요! 계약 후 주민센터에 전입신고 후 확정일자를 받아야 임대차보호법의 보호를 받을 수 있다는 점 기억해 주세요.
* 자취방 구하기 체크리스트
자취방의 주변환경과 내부환경 체크리스트도 알아보도록 하겠습니다.
집을 구할 때 제일 먼저 결정해야 할 사항은 바로 ‘지역’입니다. 직장과의 거리, 학교 위치 등을 고려해야겠죠?
혼자 사는 싱글족을 대상으로 하는 범죄가 많은 만큼 창문에 방범창이 설치돼 있는지, 이중 잠금장치가 있는지, CCTV가 설치돼 있는지 등 주변 환경을 꼼꼼하게 따져보는 것이 좋습니다.
수압의 경우 주방 혹은 화장실 중 한 곳만 확인하는 경우가 많은데요. 수압 확인은 무조건 싱크대와 세면대 모두 틀어 놓은 채로 변기를 내려봐야 합니다. 이 방법으로 다른 사람이 물을 사용하고 있을 때 우리 집에서 사용한 가능한 물의 양을 확인할 수 있습니다.
벌레 확인은 싱크대 아래 위 그리고 수납 선반 등 가구 내부를 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 컴퓨터, TV 등 가전제품을 많이 사용하는 분들은 방에 콘센트가 몇 개 있는지 어디에 위치했는지는 필수로 확인해야겠죠? 그 밖의 체크리스트는 아래 항목을 확인해 주세요.
[출처] 자취할 때 알아둬야 할 생활 분쟁 법률 상식 작성자 국토교통부